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房地產企業拍下土地后尚未開工，收到購房款是否需要按預計毛利率計算企業所得稅和預征增值稅問題

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2022-2-9 9:22:58 | 作者：admin | 0個評論 | 人瀏覽

房地產企業在準備競拍開發用地前，與其他企業簽訂協議，約定由房地產企業為主體競拍后由合作方投入部分資金，今后向合作方交付開發產品。房地產企業競拍土地成功后立即收到投資款（此時尚未開工）。目前尚未取得預售證也未正式簽訂格式化的商品房買賣合同。請問：

1、房地產企業在收到款項時，是否需要按國稅發〔2009〕31號第九條規定先按預計計稅毛利率計算企業所得稅？2、房地產企業（一般納稅人）在收到款項時，是否需要根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第十條預繳增值稅？


    根據《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發〔2009〕31號）第五條規定：“開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。”  

    第九條　企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

　　在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

    根據《國家稅務總局關于發布《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第十條 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

    第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：

    應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

    適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

    第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管稅務機關預繳稅款。


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  • 相關標簽：稅收征管  企業所得稅  

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