非住宅互換，需要繳納哪些稅，稅率是多少？

2023-5-5 11:39:3 | 作者：admin | 0個評論 | 人瀏覽

我這邊有一棟大商業樓（江西省），一共四層，共36個店鋪，三對夫婦共六個人，于2018年10月取得房產證并獲得發票，三對夫婦對每一個店鋪都按份所有，A夫婦33%，B夫婦33%，C夫婦34%。現因共同所有人太多，店鋪使用起來特別麻煩，三對夫婦想把這36個店鋪的份額互相等價置換，每對夫婦分別持有12個店鋪。懇請早日答復

問1：契稅是否可以享受房屋互換的減免政策。

問2：是否要征收增值稅，如果征收，計稅依據怎么算？

問3：是否要征收個人所得稅，如果征收，計稅依據怎么算？

問4：是否要征收土地增值稅，如果征收，計稅依據怎么算？

　　一、契稅

　　根據《中華人民共和國契稅法》（中華人民共和國主席令第五十二號）的規定：“第一條　在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本法規定繳納契稅。

　　第二條　本法所稱轉移土地、房屋權屬，是指下列行為：……

　　（二）土地使用權轉讓，包括出售、贈與、互換;

　　（三）房屋買賣、贈與、互換。……

　　本法自2021年9月1日起施行。1997年7月7日國務院發布的《中華人民共和國契稅暫行條例》同時廢止。”

　　根據《中華人民共和國契稅法》（中華人民共和國主席令第五十二號）的規定：“第四條　契稅的計稅依據：……

　　（二）土地使用權互換、房屋互換，為所互換的土地使用權、房屋價格的差額；納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的，由稅務機關依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規定核定。……

　　第十六條　本法自2021年9月1日起施行。1997年7月7日國務院發布的《中華人民共和國契稅暫行條例》同時廢止。”

　　根據《財政部稅務總局關于貫徹實施契稅法若干事項執行口徑的公告》（財政部稅務總局公告2021年第23號）的規定：“二、關于若干計稅依據的具體情形……

　　（八）土地使用權互換、房屋互換，互換價格相等的，互換雙方計稅依據為零；互換價格不相等的，以其差額為計稅依據，由支付差額的一方繳納契稅。”

　　根據《關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）：“ 一、計征契稅的成交價格不含增值稅。”

　　二、增值稅

　　根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國務院第191次常務會議通過）規定：“第一條在中華人民共和國境內銷售貨物或者加工、修理修配勞務，銷售服務、無形資產、不動產以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅。……

　　第六條銷售額為納稅人發生應稅銷售行為收取的全部價款和價外費用，但是不包括收取的銷項稅額。”

　　三、個人所得稅

　　根據《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》（國令第707號）規定：“第六條個人所得稅法規定的各項個人所得的范圍：……

　　（八）財產轉讓所得，是指個人轉讓有價證券、股權、合伙企業中的財產份額、不動產、機器設備、車船以及其他財產取得的所得。”

　　根據《中華人民共和國個人所得稅法》規定：“第六條　應納稅所得額的計算：……

　　（五）財產轉讓所得，以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額，為應納稅所得額。”

　　根據《關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）：“四、個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。”

　　四、土地增值稅

　　根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第 138號）規定:“第二條轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。

　　第三條土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收。

　　第四條納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額，為增值額。

　　第五條納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　第六條計算增值額的扣除項目：

　　（一）取得土地使用權所支付的金額；

　　（二）開發土地的成本、費用；

　　（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

　　（四）與轉讓房地產有關的稅金；

　　（五）財政部規定的其他扣除項目。”

　　根據《關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）：“三、土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。”

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非住宅互換，需要繳納哪些稅，稅率是多少？

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