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房地產行業竣備后銷售，如何預繳土增稅
一、根據《國家稅務總局公告2016年第70號 國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》第一條：關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題：
營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;
為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：
土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款
根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》第五條：納稅人發生應稅銷售行為，按照銷售額和本條例第二條規定的稅率計算收取的增值稅額，為銷項稅額。
銷項稅額計算公式：銷項稅額=銷售額×稅率
基于以上政策，我司認為房地產項目，在已竣備后開具正式發票的，土地增值稅的預繳計算方法為：全部銷售款/((1+9%))*土增稅預征率
二、根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》第六條：銷售額為納稅人發生應稅銷售行為收取的全部價款和價外費用，但是不包括收取的銷項稅額。
根據《財稅[2016]36號附件2 營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第(三)項第10點：
房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。
基于以上政策，部分財稅人員認為：房地產項目，在已竣備后開具正式發票的，土地增值稅的預繳計算方法為：
(全部銷售款-(全部銷售額-可抵減土地價款)/((1+9%))*9%）*土增稅預征率
鑒于兩種計算方法結果不同，煩請貴局予以指導！
根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）規定：“一、關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題
營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：
土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款”
根據《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定：“第十條 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。”
根據財稅〔2018〕32號文件規定，自2018年5月1日起，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調整為16%、10%。
根據財政部 稅務總局 海關總署公告2019年第39號文件規定，自2019年4月1日起，原適用16%和10%稅率的，分別調整為13%、9%。
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